Wat mag een makelaar aanpassen en wat niet?
Een lege woonkamer die digitaal wordt ingericht, een grijze lucht die wordt vervangen door een blauwe of een verouderde keuken die op de foto ineens volledig is gemoderniseerd. Met kunstmatige intelligentie (AI) kan een woningpresentatie tegenwoordig snel en ingrijpend worden aangepast. Dat biedt mogelijkheden, maar roept ook een belangrijke vraag op: waar eindigt een aantrekkelijke presentatie en waar begint misleiding?
Die vraag is extra actueel sinds Radar aandacht besteedde aan woningen die op de verkoopfoto’s ruimer of anders leken dan tijdens de bezichtiging. De NVM reageerde daarop op 2 september 2026 met een duidelijke boodschap: AI mag worden gebruikt om de mogelijkheden van een woning inzichtelijk te maken, maar mag nooit leiden tot een onjuiste of misleidende voorstelling van het aangeboden object.
Beeldbewerking is niet nieuw
Woningfoto’s worden al jarenlang nabewerkt. Een fotograaf corrigeert bijvoorbeeld de belichting, zorgt voor natuurlijke kleuren en zet verticale lijnen recht. Ook kan een foto worden uitgesneden of iets scherper worden gemaakt. Dat gebeurt niet om de woning te veranderen, maar om deze zo goed mogelijk en waarheidsgetrouw in beeld te brengen.
AI maakt veel verdergaande aanpassingen mogelijk. Een lege ruimte kan in enkele seconden worden voorzien van een complete inrichting. Ook kan worden getoond hoe een gedateerde woonkamer eruit zou kunnen zien na een verbouwing. Dat kan woningzoekenden helpen om door de huidige inrichting of staat van een huis heen te kijken. Het gebruik van AI is daarom niet automatisch verkeerd. Het gaat vooral om de manier waarop de techniek wordt toegepast.
Wat kan bij een woningfoto worden aangepast?
Een woning mag vanzelfsprekend aantrekkelijk worden gepresenteerd. Normale correcties van belichting, kleur, contrast en scherpte zijn gebruikelijk en hoeven volgens de actuele uitgangspunten niet afzonderlijk te worden vermeld. Ook het rechtzetten van een foto of het verwijderen van een tijdelijke, niet-relevante verstoring kan binnen een zorgvuldige presentatie passen.
Denk bijvoorbeeld aan het verwijderen van een losse tuinslang, afvalcontainer of een aantal verhuisdozen. Ook het droog en verzorgd tonen van bestrating die vlak voor de fotoshoot nat is geworden, verandert de eigenschappen van de woning niet. Daarbij blijft wel steeds de vraag belangrijk of de foto nog een eerlijk beeld geeft van wat een kijker bij een bezichtiging aantreft.
Het virtueel inrichten van een lege kamer kan eveneens nuttig zijn. Een lege ruimte is voor veel mensen lastig op waarde te schatten. Met een realistische bank, eettafel of bed wordt duidelijker hoe de kamer gebruikt kan worden. De schaal van de meubels en de verhoudingen van de ruimte moeten dan wel kloppen. Daarnaast moet direct zichtbaar zijn dat het om een digitale impressie gaat.
Wanneer gaat AI te ver?
De grens wordt overschreden zodra een aanpassing de werkelijkheid wezenlijk verandert of relevante informatie verbergt. Een slaapkamer mag niet groter lijken doordat AI een onrealistisch klein bed plaatst. Een smalle tuin mag niet ineens ruimte bieden aan een royale loungeset als die daar in werkelijkheid niet past. Ook ramen, deuren, wanden en andere bouwkundige onderdelen mogen niet worden verplaatst of weggelaten.
Hetzelfde geldt voor de staat van onderhoud. Scheuren in muren, vochtplekken, beschadigde vloeren, verouderde dakbedekking of andere zichtbare gebreken mogen niet digitaal worden weggewerkt. Zulke onderdelen kunnen belangrijk zijn voor de beoordeling van de woning en moeten daarom herkenbaar blijven.
Ook de omgeving hoort bij een eerlijke woningpresentatie. Een naastgelegen gebouw, drukke weg, hoogspanningsmast of andere blijvende omgevingsfactor mag niet worden verwijderd omdat deze als storend wordt ervaren. Een foto moet niet alleen mooi zijn, maar ook aansluiten bij wat een woningzoeker ter plaatse kan verwachten.
Een bruikbare controlevraag is: krijgt de kijker tijdens de bezichtiging een wezenlijk ander beeld dan op basis van de foto’s werd verwacht? Als het antwoord daarop ja is, is de bewerking waarschijnlijk te ver gegaan.
Welke regels gelden voor AI-foto’s op Funda?
Voor de presentatie van bestaande woningen gelden op Funda duidelijke uitgangspunten. De hoofdfoto moet een juiste weergave van het aangeboden object zijn. Een artist impression of AI-beeld mag daarom bij een bestaande woning niet als hoofdfoto worden gebruikt. Voor nieuwbouwprojecten geldt een uitzondering, omdat de uiteindelijke situatie daar vaak nog niet bestaat.
Aanvullende AI-beelden zijn wel mogelijk, bijvoorbeeld om een lege kamer virtueel in te richten of een mogelijke verbouwing te laten zien. Zodra de inhoud van een foto wordt gewijzigd, moet in de betreffende afbeelding duidelijk worden vermeld dat het om een AI-impressie of gemanipuleerd beeld gaat. Alleen ergens in de verkooptekst aangeven dat ‘enkele foto’s’ zijn bewerkt, is niet voldoende. Voor de woningzoeker moet onmiddellijk herkenbaar zijn welke beelden echt zijn en welke beelden een mogelijke toekomstige situatie tonen.
Verder mogen maatvoering, verhoudingen, indeling, buitenruimte en bouwkundige mogelijkheden niet onrealistisch worden voorgesteld. De werkelijke foto’s, de plattegronden en de opgegeven maten blijven altijd leidend.
Waarom een eerlijke presentatie ook beter verkoopt
Het lijkt misschien aantrekkelijk om een woning op beeld mooier, ruimer of moderner te maken. In de praktijk werkt dat vaak averechts. Wie tijdens een bezichtiging een heel andere woning aantreft, begint de afspraak met teleurstelling. Dat kan het vertrouwen in de verkoopinformatie, de verkoper en de makelaar schaden.
Een realistische woningpresentatie trekt bovendien de juiste belangstellenden aan. Kijkers weten beter wat zij kunnen verwachten en kunnen vooraf beoordelen of de ligging, ruimte en staat van onderhoud bij hun wensen passen. Daardoor ontstaat een betere basis voor een serieuze bezichtiging en een weloverwogen bod.
Eerlijk presenteren betekent overigens niet dat iedere woning er somber of onverzorgd op moet staan. Goede fotografie, aandacht voor styling en een nette voorbereiding maken een groot verschil. De kunst is om de sterke punten van een huis zichtbaar te maken zonder eigenschappen toe te voegen die er niet zijn.
Hoe kijkt Veenstra Makelaardij naar AI en woningfotografie?
Bij Veenstra Makelaardij vinden we dat een woning op haar best mag worden gepresenteerd, maar nooit anders dan zij werkelijk is. Goede woningfotografie moet uitnodigen en de sterke kanten van een huis laten zien. Tegelijkertijd moeten de ruimtes, verhoudingen, omgeving en staat van de woning herkenbaar blijven.
Daarom beoordelen we woningfoto’s niet alleen op uitstraling, maar ook op betrouwbaarheid. Kleine, reguliere correcties kunnen een foto verbeteren. Bij een inhoudelijke verandering, zoals een virtuele inrichting of een mogelijke verbouwing, moet duidelijk zijn dat het om een impressie gaat. Waar mogelijk tonen we daarbij ook de oorspronkelijke situatie, zodat woningzoekenden een goede vergelijking kunnen maken.
Deze aanpak geeft duidelijkheid aan kopers en beschermt tegelijkertijd het belang van verkopers. Een aantrekkelijke én geloofwaardige presentatie zorgt uiteindelijk voor het meeste vertrouwen.
Je woning professioneel laten presenteren?
Overweeg je jouw woning in Heerenveen of omgeving te verkopen? Dan bekijken we graag hoe we deze zo aantrekkelijk en eerlijk mogelijk kunnen presenteren. Van fotografie en plattegronden tot verkooptekst en online presentatie: ieder onderdeel moet bijdragen aan een goed en realistisch totaalbeeld.
Neem gerust contact op met Veenstra Makelaardij voor een vrijblijvend verkoopgesprek of een waardebepaling van jouw woning.