Dit betekent het voor kopers, verkopers en huurders:
De veranderingen in de woningmarkt in 2026 hebben grote invloed op woningzoekers, verkopers én huurders. Denk aan aangepaste regels voor overdrachtsbelasting, een hogere startersvrijstelling, wijzigingen in de NHG en nieuwe spelregels rondom huurtoeslag en huurverhogingen.
Woon je in of rondom Heerenveen en heb je verhuisplannen? Dan is het belangrijk om te weten waar je in 2026 rekening mee moet houden.
1. Stijgende woningprijzen in langzamer tempo
Na een periode van sterke prijsstijgingen liet 2025 landelijk een duidelijke verschuiving zien. De woningprijzen bleven stijgen, maar het tempo nam gedurende het jaar af. Dit hing samen met een lichte toename van het aanbod, onder andere door de verkoop van voormalige huurwoningen, terwijl de vraag hoog bleef. Landelijk lagen de prijzen van bestaande koopwoningen eind 2025 gemiddeld ruim 6 procent hoger dan een jaar eerder.
Situatie in Friesland
In Friesland bleef de woningmarkt in 2025 opvallend dynamisch. In meerdere delen van de provincie stegen de transactieprijzen bovengemiddeld en bleef overbieden regelmatig voorkomen. De toenemende belangstelling voor wonen in Friesland wordt mede gedreven door huishoudens die meer rust, ruimte en betaalbaarheid zoeken dan in de Randstad. Dat geeft landelijk wonen in Friesland een impuls!
Voor 2026 verwachten marktpartijen dat de huizenprijzen verder stijgen, maar minder hard dan in 2025. Prognoses voor Nederland liggen grofweg tussen de 3,5 en 5 procent. Voor Friesland wordt een vergelijkbare ontwikkeling verwacht, met verschillen per regio. In populaire en goed bereikbare woonplaatsen blijft de vraag naar verwachting stevig, terwijl extra aanbod in sommige segmenten kan zorgen voor meer onderhandelingsruimte.
De rode draad voor Friesland in 2026 is daarmee een gezonde, maar minder overspannen woningmarkt. Voor kopers ontstaan meer kansen door betere voorbereiding en selectiever bieden, terwijl verkopers in een gunstige positie blijven, zeker wanneer de woning goed wordt gepresenteerd en aansluit bij de huidige vraag naar energiezuinig en comfortabel wonen.
2. Overdrachtsbelasting wijzigt in 2026
Een belangrijke wijziging binnen de veranderingen woningmarkt 2026 is de aanpassing van de overdrachtsbelasting. Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals beleggingspanden of tweede woningen, wordt het tarief verlaagd naar 8 procent. Dit geldt ook voor particulieren die een woning kopen waarin zij niet zelf langdurig gaan wonen.
Voor woningen die wél als hoofdverblijf dienen blijft het tarief 2 procent. Vrijstellingen, zoals de startersvrijstelling, blijven bestaan. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, blijft het overdrachtsbelastingtarief ongewijzigd op 10,4 procent.
3. Startersvrijstelling verhoogd naar € 555.000
Voor starters op de woningmarkt blijft er ook in 2026 goed nieuws. De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting blijft bestaan en wordt verder verruimd. De woningwaardegrens wordt opnieuw verhoogd, waardoor meer jonge kopers in aanmerking komen voor deze vrijstelling. Waar de grens in 2025 nog € 525.000, ligt de maximale woningwaarde in 2026 op € 555.000.
Je kunt gebruikmaken van de startersvrijstelling als je tussen de 18 en 35 jaar bent en een woning koopt die je zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, mits je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. Voldoe je aan deze voorwaarden, dan betaal je geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van je woning.
Daarbij is het belangrijk om te beseffen dat niet alleen de koopsom meetelt bij het bepalen van de woningwaarde. Ook accessoires, zoals een overgenomen keuken, vloer of andere roerende zaken, maken hier onderdeel van uit. Komt de totale woningwaarde in 2026, inclusief deze accessoires, boven de € 555.000 uit, dan vervalt de startersvrijstelling volledig en betaal je 2 procent overdrachtsbelasting over de volledige aankoopprijs.
4. NHG – grens stijgt verder in 2026
Ook de Nationale Hypotheek Garantie wordt aangepast binnen de veranderingen woningmarkt 2026. Per 1 januari 2026 stijgt de NHG-grens naar € 470.000. Wanneer energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, mag de hypotheek zelfs oplopen tot € 498.200. Hiermee sluit de NHG beter aan bij de gestegen woningprijzen en blijft deze regeling relevant voor zowel starters als doorstromers.
Een hypotheek met NHG biedt extra zekerheid. Bij financiële problemen, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding, kan de NHG onder voorwaarden een restschuld kwijtschelden. Daarnaast leidt NHG in veel gevallen tot een lagere hypotheekrente, wat maandelijks voordeel oplevert en bijdraagt aan betaalbare woonlasten.
De provisie voor NHG blijft ongewijzigd op 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Dankzij de hogere grens en de blijvende voordelen blijft een hypotheek met NHG in 2026 toegankelijk voor een brede groep woningkopers, zeker voor huishoudens die bewust kiezen voor financiële zekerheid en verduurzaming van hun woning.
5. Wijzigingen in hypotheekrenteaftrek
Voor huiseigenaren brengt 2026 licht positief nieuws op het gebied van hypotheekrenteaftrek. Het maximale tarief stijgt naar 37,56 procent, tegenover 37,48 procent in 2025. Hoewel het verschil beperkt is, kan dit voor huiseigenaren met een hogere hypotheek en een hoger inkomen toch een klein voordeel opleveren in de maandelijkse netto woonlasten. Tegelijkertijd blijft de hypotheekrenteaftrek onderdeel van een langer lopend afbouwtraject. Sinds 2014 wordt het maximale aftrektarief voor hogere inkomens jaarlijks aangepast, waardoor de fiscale voordelen stap voor stap worden beperkt. Voor bestaande huiseigenaren is het daarom verstandig om niet alleen naar het huidige voordeel te kijken, maar ook vooruit te denken over toekomstige woonlasten en eventuele aanpassingen in de hypotheek, zoals extra aflossen of het oversluiten van de lening.
6. Veranderingen voor huurders in 2026
Vanaf 1 januari 2026 verandert het systeem van huurtoeslag ingrijpend. De maximale huurgrenzen verdwijnen als voorwaarde voor het recht op huurtoeslag. Huurders met een laag inkomen en een relatief hoge huur kunnen hierdoor sneller in aanmerking komen.
De hoogte van de huurtoeslag wordt berekend op basis van de kale huur. Servicekosten worden niet langer gesubsidieerd. Daarnaast wordt de leeftijdsgrens voor volledig recht op huurtoeslag verlaagd van 23 naar 21 jaar. Deze wijzigingen zorgen voor een eenvoudiger en duidelijker toeslagensysteem.
Ook de regels voor huurverhoging veranderen in 2026. Voor sociale huurwoningen mag de huur vanaf 1 juli 2026 met maximaal 4,1 procent worden verhoogd. Voor middenhuurwoningen geldt vanaf 1 januari 2026 een maximale verhoging van 6,1 procent. In de vrije sector mag de huur vanaf 1 januari 2026 met maximaal 4,4 procent stijgen.
De ingangsdatum en het maximale percentage verschillen per huurcategorie. Het is daarom belangrijk om te weten in welk segment jouw huurwoning valt.
Wat betekenen de veranderingen woningmarkt 2026 voor jou?
Je bent nu helemaal op de hoogte van de veranderingen in de woningmarkt in 2026. Twijfel je nog of je jouw huis wilt verkopen in Heerenveen? Een gratis waardebepaling kan je helpen bij het maken van een weloverwogen beslissing. Een van onze NVM-makelaars van Veenstra Makelaardij komt graag langs om je meer te vertellen over de marktontwikkelingen en de waarde van jouw woning. Ook als je net je eerste stappen zet op de huizenmarkt, staan we voor je klaar. Ontdek wat wij voor jou kunnen betekenen als aankoopmakelaar!